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L'immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute Commerce|activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les activités de gestion et transaction s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : le logement, la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gestion immobilière|gérance,etc. Le droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au fonctionnement du marché de l'immobilier.

Étymologie

Est qualifié d'immobilier un bien ou objet qui ne peut être déplacé : la racine latine « im-mobilis » est la négation de l'adjectif latin «mobilis» signifiant « qui peut être mu ou remué ».

Définition

On distingue donc le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas. L'« immobilier » peut donc concerner
un Terrain (immobilier)|terrain nu, c'est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).
un Bâtiment (construction)|bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage ( Un bâtiment peut avoir de nombreux usages : Logement|habitation, Bureau (immobilier)|bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte).

On parle de vente « immobilière (date de création 1920) » lorsque la vente porte sur un bien immobilier. Ne sont normalement compris dans une vente immobilière que les éléments immobiliers : La vente des biens mobiliers doit être réalisée de manière indépendante. En droit, on considère aussi qu'il existe des objets meubles Ne pas confondre le terme du droit (« meuble » = qui peut être déplacé) avec celui du langage courant (dit alors « meuble meublant » en droit), signifiant : servant à la décoration, etc. qui peuvent devenir immobiliers.
Ainsi, un arbre dans un pot transportable est un objet «mobile/meuble», alors qu'un arbre en terre est «fixe/immobilier». Tout comme une brique indépendante devient «immeuble» dès qu'elle est incorporée dans une construction.
À l'intérieur de la maison, on observe que des meubles peuvent devenir «immeubles» quand -par exemple- un «meuble meublant» de cuisine non fixé devient partie de l'immobilier dès lors qu'il est accroché au mur. On dit que le meuble est devenu « immeuble par destination ».

Construction

Article détaillé|Construction La construction est l'action de construire un bien immobilier. Elle fait appel à des Bâtiment et travaux publics|entreprises et des Métiers du bâtiment|professionnels spécialisés.

Location

...
  • Meublé de tourisme
  • Contrat de bail
  • Gestion immobilière
  • Investissement immobilier locatif

Transactions immobilières

Le marché immobilier est celui de l'achat, de la vente et de la location des bien immobilier|biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères, dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles.

Ces transactions, qu'elles concernent des biens neuf ou d'occasion, font intervenir des intermédiaires, tels que des entreprises (diagnostic immobilier, agence immobilière, société civile de placement immobilier, société civile immobilière, société foncière, etc.) ou des corps de métier (agent immobilier, expert, géomètre-expert, marchand de biens, négociateur immobilier, notaire public|notaire, etc.).

Investissement

Le crédit immobilier permet ainsi, par emprunt auprès d'un établissement bancaire, de couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.

Évolution des prix

Le marché de l'immobilier étant un marché où les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs, ils ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes (conjoncture économique ou politique notamment).

L'analyse du comportement des marchés immobiliers sur de longues périodes, effectuée par le ministère chargé du logement, « Le prix des logements sur longue période », septembre 2009, montre que l'évolution des prix :
  • a une croissance tendancielle très proche de celle du revenu moyen par ménage ;
  • est autocorrélée. Ainsi, un marché a des chances de baisser au cours d'une année N s'il baissait déjà au cours de l'année N-1. Réciproquement, si les prix augmentent au cours d'une année, il existe de fortes chances pour qu'ils augmentent à nouveau l'année suivante. Des périodes pluriannuelles de hausse succèdent donc, après des retournements du marché, à des périodes pluriannuelles de baisse des prix ;
  • est faiblement liée à l'évolution des taux d'intérêt des crédit immobilier|crédits immobiliers, ce qui s'explique par les arbitrages entre des investissements immobiliers et obligataires ;
  • est faiblement corrélée au cours des marchés actions. En particulier, les périodes de krachs boursiers ne coïncident pas avec un comportement particulier du prix des logements ;
  • est faiblement liée à la taille du parc de logement.

Les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.

En France, les prix des loyers sont mesurés par un indice fourni par l'Insee, l'indice de référence des loyers.

À Paris, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), relève une augmentation de 50 % entre 2001 et 2011.

Bulles et spéculation

La dimension spéculative du marché immobilier peut avoir une influence sur les prix, lorsqu'elle aboutit à la constitution d'une bulle immobilière. Article détaillé|Bulle immobilière|Spéculation immobilière

Évaluation des prix

Article détaillé|Évaluation immobilière

Outre les effets conjoncturels, les caractéristiques propres d'un bien ont une influence sur son prix. Celles-ci peuvent être intrinsèques au bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), des éléments sentimentaux (biens de famille). Des phénomènes de rareté peuvent éventuellement être créés par des contraintes administratives de construction Vincent Bénard, « Le Logement, Crise publique, Remèdes privés » ISBN 978-2-87894-136-4.

L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).

Patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières,…). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Les montants en jeu sont supérieurs à ceux des marché financier|marchés financiers ou des matière première|matières premières.

En France, par exemple, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages Le patrimoine national en 2003'' », Insee Première n° 1057, janvier 2006, Insee. Il constitue 32 % des actif (comptabilité)|actifs de l’économie, et 68 % de tous les actifs détenus par les ménages.

Référence

http://fr.wikipedia.org/wiki/Immobilier



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